上周，万达在成都第四座万达广场正式亮相，而在几个月前，太古里也在成都正式试运营，今年成都还将迎来中粮大悦城开业。越来越多的知名商业品牌进入到成都，除了体现出成都快速化发展外，众多品牌的入驻也让成都的商业供应量达到空前，传统的百货中心发展遭遇挑战。

　　那么，目前众多知名商业品牌涌入成都具体会为成都的发展带来哪些利好？又会有存在哪些隐患？新型商业综合体强势袭来会对传统的百货中心商业发展带去哪些挑战？就此，房观察独家专访第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华一一为大家解答上述问题。

　　房观察：近几年来，大量知名商业品牌涌入到成都，请问是什么吸引到众多全国知名的商业品牌进入成都？

　　胡裕华：我觉得有三个方面，一个是政府的招商引资。成都市政府在招商引资方面的力度在内陆城市里绝对是首屈一指，我经常在香港、加拿大、英国等地方看到成都招商引资的广告。

　　第二，成都市政府的办事效率和开明政策等方便开发商的进入。成都在态度上还是非常欢迎外来投资商，会花些力度去服务这些投资商，这也使得更多的开发商愿意选择进入到成都。

　　第三，可能是市场的原因，因为有成都政府的作为，成都在基建设施，包括整个城市的开放程度在西部地区或者是内陆地区是第一的，包括经济发展已经数年第一。成都人民也是出了名的比较愿意花钱，成都人更休闲，可能跟成都生活压力没有其他城市大有关系。经济发展是蓬勃的，人们也比较愿意消费，同时除了一些基本消费外，也会愿意花一些钱去做一些享受，去买一些奢侈品牌或者去品尝一些好的东西，享受好的服务，这也会让商业餐饮、服务业各方面比较蓬勃。有市场，有需求，政府也支持，外地的开发商当然也愿意过来分一杯羹。

　　房观察：大量知名品牌进入到成都会对成都发展起到什么作用？

　　胡裕华：我觉得有两个方面。第一个方面就是大型商场的进来，整个成都的商业环境是升级换代了。我2006年来成都的时候，基本上连一个像样的商场都没有，大部分都是百货公司，还不是一个真正shopping mall。整个来讲，商业的发展第一个阶段是街铺，第二个阶段是百货公司，第三个是shopping mall。  

　　那个时候成都最多就只有春熙路有百货公司，后来有了万达广场、凯丹广场等商场，慢慢就越来越多，到现在IFS、太古里等商业项目，整个成都的商业品质得到提升。档次、设计、环境跟当年一般的百货商场有了很大的差别。成都人民购物，消费体验有所提升，使得成都的房地产行业发展得到提升，一些高档楼宇出现，物业管理服务都会提升，从而带动整个链条，整个房地产的发展都会上到一个新台阶。

　　同时，在行业内也起到推动作用，来自外地的大型知名企业进入成都，有的把香港的经验带过来，有的把上海的经验带过来，有的把深圳的经验带过来，这对成都整个房地产发展的水平都是有所提升的，包括上下游企业的发展，这些都是正面的因素。

　　房观察：众多大型商业进入成都，近几年成都商业过剩的说法屡屡被业内提及，那么大量新项目的进入又会造成什么样影响？开发商又将面临哪些挑战？

　　胡裕华：这个就是反面的。那么多大型商业项目的进入，又有那么多的商家，而客人有限，这对现在的开发商来讲都是不小的挑战。

　　我觉得商业综合体在供应过剩时，比较可能出现的情况就是冰火两重天。好的项目还是可以，但是差的就可能真的很差。虽然供应过剩，但是人们的消费需求还是存在，过多的商业项目起来，首先可能没有那么多的商家去填满商场。那些占据好的交通、人流的商场可能不会有问题，比如说IFS这些项目在春熙路，有很好的展示面，这些商场只要租金合适再怎么过剩都不会有问题，太古里应该也不会有太大的问题，地理位置较好。

　　最惨的是一些地理位置没有那么好，体量又比较大的商业项目可能就很有问题。这些商业综合体要想办法去定位，去招商，设法运营。

　　在房地产开发领域，住宅好比是小学，写字楼好比是中学，而商业综合体就是大学。商场不仅仅是要租满，而且还有商家的连贯，商家的定位，商家的互动，客人进来如何把他们的需求都能够满足，这个相对来说比较复杂。

　　房观察：新型商业综合体进入到成都对传统的百货中心造成什么影响？

　　胡裕华：我觉得不一定必然会冲击到传统百货，就看百货中心怎么经营。这些冲击往往不在乎是传统还是新型，主要原因在于商场有没有变化，有没有吸引力。消费者永远都是喜新忘旧，无论是百货公司还是Shopping mall都不是一个展览场馆，展览场馆全成都人来一遍就很成功，不需要考虑改变。

　　但是商场或者百货中心不是要消费者来一遍就行，而是要消费者经常性过来消费，如此一来商场或百货中心就不可能一成不变，就算是招商非常成功的商场，但是顾客去了很多次以后可能就不想再去了，如果旁边再开一个新的商场，更豪华、更高档，可能消费者就去那里了。

　　房观察：在这种情况下百货公司的出路在哪里？

　　胡裕华：搞一些新的花样，做生意永远都是差异化经营。人家干什么，你就干什么多数是输，shopping mall可能从面积上来讲更大，里面的内容更丰富，体验感更强，各种需求都能够得到满足，每个商铺的个性都能够充分展现。

　　传统百货里面销售的东西与大型商场销售的东西是一样的时候，就应该去找寻不同的点来进行营销和推广。常见的是之前有人探索过的，我觉得取得成功的，例如，满一百送五十。但这个商场可能做不到，除非像王府井一样去寻找大的改变自己的打造外，更多的还是要发挥统一运营的优势，用差异化的办法去寻找市场的突破。