城市更新已走到“深水区”，第一个特点就是竟争加剧，全国房地产开发商集聚深圳;另外目前项目推进的速度比之前慢，拆迁成本比以前高，所以开发难度也在加大。第三，目前的项目疑难杂症多，单靠市场的力量无法解决;第四，以前政府引导市场运作的情况下，单个项目更新多，片区统筹力度弱，很多公共配套无法完善。正是如此，才有了近来的“强区放权”政策，意在加强政府规划统筹能力，落实责任，增强执行力，确保更新质量，为深圳城市的未来腾挪空间。

　　棚改是开发企业及社会投资主体无法参与或不愿意参与的旧改项目，由政府作为责任主体主导完成的改造，这符合深圳现实需要。所以在深圳经济高速发展，而土地资源又过于稀缺的前提下，部分旧改问题是必须要由政府的强力推动解决。

　　所以，未来棚改范围一定会扩大，将会扩大到企业及社会主体无法参与或不愿意参与的旧改项目。不过，参与的主体仅是依靠国企或央企来做，对于民营企业则是不公平的，建议从调动社会资本来帮助政府实现棚改的角度，适当给予民营企业投资机会。

　　而“政府主导+国企实施+人才住房建设”的棚改模式与现有的旧改模式应该是并行的关系，不是替代关系，未来很多项目还应该由市场主体实施。这两者应该是互补的作用，不过从整体来看，棚改由于政府强大的调动资源的能力，拆迁加快，更适合现状容积率高，社会资本无法独立完成的项目。当然，其中也不存在城市更新市场份额被政府刮分的问题。

　　“选择国企来进行推进相对更方便操作”

　　——— 深职院房地产研究所所长 邓志旺

　　在以往城市更新中，棚改是用得不多的模式。但是目前已经有很多区域、很多项目在尝试采取这种模式了。我们都知道，棚改和旧改还是有很大差别的，一个是市场主导，一个是政府主导。在以往看来，城市更新应该是按照市场化的手段，开发商跟业主沟通，业主自由选择，双方达成共识后就可以按照现有规定和程序进入城市更新的推进环节。但是我们也看到，在过往市场化的城市更新推进过程中，执行起来有一定的难度，会遇到很多障碍。在这种时候，政府的介入可以有效解决问题，推动城市更新进程。所以政府从公共安全、居民居住质量等方面着眼，来起引导作用，推动一个区域、一个小区来改造，逐渐转变思路，开始探索“政府引导+国企实施+人才住房建设”的类似棚改的模式，可能会成为比较主流的方式。

　　但是目前城市更新作为房地产市场的一块“大蛋糕”，“政府引导+国企实施+人才住房建设”似乎将民营房企拒之门外。我觉得这也无可置疑，毕竟在棚改的模式下，选择国企来进行推进，相对来说会方便操作一些，并且没那么多争议。所以将来民营企业可以更多地通过和国有企业合作的方式来“分一杯羹”。毕竟国企与民企，各有各的优势，国企可能更便于跟政府沟通、跟业主谈判，而民企则在专业化程度、市场化水平、成本控制等方面具有优势。目前深圳民企跟国企合作的案例不多，最典型的应该是地铁集团和万科这种，基本上是国企去拿地，民企去开发。但是万科也不完全算是民企。

　　“目前的棚改模式只是一个探索方向”

　　——— 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁

　　城市更新的项目其实特别复杂，每一个项目都有很多不一样的地方，即使用全市总结到的经验，也不可能适用每个项目。不能简单地说给出一个模式化的解决方案，以后所有的城市更新项目都完全按照这个模板做。事实上即使在一个项目中，这些总结出来的经验能够适用的可能也只有50%至80%，无论如何都不可能说100%适用，总有10%、20%，甚至更高的比例需要个性化处理。所以目前深圳的城市更新，还处在探索之中，而且是一个长期的过程。

　　目前深圳提出“政府引导+国企实施+人才住房建设”的旧住宅小区更新模式，也只是鉴于近几年在城市更新过程中出现的一些困难，总结经验，提出强化政府对旧改的主导性和指导性，只是城市更新的一个探索的方向。这种模式也只是相当于对实施模式提出一种细化，是一种操作组合。旧改的实施，还是应该分阶段性的，在前期项目的定位涉及到城市规划的空间调整、空间布局、功能调整，以及旧改中原有产权关系的梳理，这些事需要政府来协调，但是政府不是一揽到底的，开发还是要交给市场来做的。

　　而且这应该是一个局部的解决方案，不具有全面推广的可能性。毕竟旧改在原有的业态、原有的业主、旧改方向和功能改造等各方面都存在一定的复杂性，不可能“一刀切”，还是会在一个大的原则下，根据不同的内容和责任来选择不同的操作组合，在不同的项目上，在推进中采取不同的模式。