深圳新盘开发商破产重组，房子被查封，业主收房无望。

　　该新盘是深圳宝安天谷大楼，临近交房，却被爆出开发商被债权人申请破产重组，约330套房源被司法查封。

　　天谷大楼曾经是明星产业园项目，由深圳市华讯方舟投资有限公司开发，号称建成后将成为亚洲乃至世界卫星互联网产业集聚区。

　　天谷大楼即该产业园区的产业配套宿舍。房屋用途为单身宿舍、产业研发用房，土地用途为新型产业用地，只能以公司名义购买。

　　近年来产业配套宿舍被市场包装成“类住宅产品”，个人可以通过注册空壳公司的形式购房。深圳明文禁建类住宅，并且表明工业配套宿舍的受让人应是经依法注册登记且在工业配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇不动产权证书的企业。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，商务公寓是合法的，类住宅是违规建筑，不建议购买类住宅，近年来类住宅增值潜力很差、甚至有可能跌了、居住氛围差。

　　律师：深圳买卖类住宅产品不合规不合法

　　天谷大楼是深圳宝安明星项目，2017年由深圳市华讯方舟投资开发。彼时天谷项目被称为“千亿级项目”，建成后将是国内首个集卫星互联网研发、商业运营、产业聚集、产业孵化演进的全产业链创新产业园，建成后将成为亚洲乃至世界卫星互联网产业集聚区。

　　在《2015年宝安区人民政府工作报告》中，还提及“以产权换股权模式推动华讯方舟中国天谷项目成功落地”。

　　2019年，天谷大楼项目入市，获批预售房源为1105套，预售总面积75087.05平方米，使用年限为50年，房屋用途为单身宿舍、产业研发用房，土地用途为新型产业用地。

　　天谷大楼位于深圳宝安核心地段，目前该地段商务公寓价格7万元/平米，但天谷大楼大楼单身宿舍价格当时只有3万元/平米，总价100多万起。低价不限购是其最大卖点。

　　业主本可在2021年下半年交房，如今却等来开发商破产重整消息。

　　3月31日，深圳市中级人民法院发布《关于深圳市华讯方舟投资有限公司破产重整案选任管理人公告》称号，华讯投资破产重整已在2021年3月10日被裁定受理。经深圳市中级人民法院初步查明：申请人深圳市前海田歌投资管理有限公司享有对被申请人华讯投资的到期合法债权769000元。经听证调查，华讯投资资金枯竭，无法承担在建天谷项目工程的续建工作，已明显陷入财务困境。

　　深圳市住建局网站显示，天谷大楼项目331套房源处于“司法查封”状态。

　　网传一份“天谷业主会议纪要”的文件，该文件显示，如果华讯投资公司重组失败进入破产清算，购房者将只能拿回10%的资金。

　　北京金诉律师事务所创始人戴金花律师认为，根据深圳市规划和国土资源委员会《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》规定，“商业、办公、研发用房建筑设计应遵循“适用、经济、绿色、美观”的原则。建筑平面布局不得采用住宅套型式设计。”，也就是说， 深圳买卖类住宅产品并不合规，也不合法。

　　如今开发商破产重组，购房者如何维权?戴金花律师提出以下五点建议：

　　1.尽快通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等方式查清楚这个项目的预售房款监管情况，查看监管账户上是否还有预售资金，以往收取的预售资金究竟用到哪里了?

　　2.尽快提起相关的挪用预售房款资金查处申请，申请建委部门对这种违法行为进行调查处理。

　　3.强有力的组织至关重要。组织问题是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素。没有稳定的组织架构意味着这个维权集体是自由的、极为松散的、没有约束的。

　　4.优秀的业主代表至关重要。有不少维权失败的原因就是业主代表不给力，业主代表叛变、或被收买。所以选择业主代表十分重要，一定要人品好，有时间，有头脑，愿意为大家付出。而且业主代表绝对不能只有一个两个，一定要有多个，且人数是单数。

　　5.一定要有保密机制和反搭便车机制。在维权过程中，如果没有反搭便车机制，维权很容易走向失败。在我们团队办理这类的案件的时候，在和购房人建立委托关系前，我们会提出一个要求：业主必须先签署保密协议和议事规则。如果业主不签署这两个文件，这个案子我们一定不会接。

　　6.积极参与到破产重组中来，推选业主代表争取进入管理人当中，对重组方案和具体执行等密切关注和监督，并及时为业主发声。

　　专家：类住宅的出现与深圳楼市供给不足、需要太旺密切相关

　　深圳天谷大楼暴雷事件，牵引出深圳楼市又一角色-类住宅。

　　戴金花律师指出，类住宅产品不是一个法律概念，也不是一个行业概念。现实生活中，一些开发商将非住宅，比如办公、产业用房等包装成“公寓”或者以其它概念来误导、诱导购房人，让人以为可以作为住宅使用，这些房屋有时候被称为类住宅产品，实际上根本不存在这么一专业概念。其次，将规划用途根本不是住宅的房屋以可居住名义买卖明显是违法违规的。房屋的居住使用，房屋的开发建设都需要严格按照相关的规划用途，不得擅自改变。

　　李宇嘉分析，深圳出现类住宅的原因来自两个方面。

　　其一，深圳楼供给不足，需求太旺。深圳住房投资、自住改善需求都很旺盛，在这种情况下，资金就会流向小产权房、类住宅领域，这是一个很大的原因。而且由于深圳住房自有率只有30%，在加上类住宅不限购、总价低，对于很多外来人口想在深圳买房的话，类住宅的沙盘、设计，第一眼的感觉还是很吸引人的。

　　另一个原因是监管问题。类住宅规划报建属于商业、办公、工业。规划报建批下来以后，开发商私下改，监管确实很难跟得上。监管规划报建以后，需要批后监管，开发商是不是按照规划的图纸来设计开发?监管难度比较大，给了部分开发商可乘之机。

　　谈及类住宅对市场的影响，李宇嘉认为，类住宅侵占合法空间的生存基础。

　　类住宅本身就是违法建筑。这类违法建筑量太大的话，对产业空间影响很大，本来是商业、办公、工业的空间，结果出现了房地产，还是违法建筑，对于实体经济房地产化的担忧会加剧，后期很多类住宅项目拿住宅进行宣传，打擦边球模棱两可，这种情况下可能导致后续小业主维权，甚至有很多类住宅项目一开始宣传通煤气，结果后来没通，也会出现大面积维权。后续合法空间被违法空间侵占的话，工业改功能、改真正的住宅，也没有机会了，因为已经被盖成这种类住宅。

　　李宇嘉建议购房者，不要购买类住宅，可以购买商务公寓，建议到售楼处现场查看整个规划报建程序，特别是土地使用证、规划许可证、预售许可证。如果是工业用途、商业用途、办公用途，毫无疑就是类住宅，不建议购买。类住宅增值、居者都很差，这几年类住宅增值潜力很差、甚至有可能跌了。类住宅的水电费超级超级高，不划算，居住氛围很差，一层有很多户。